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Le Futur du Programme APH Select de la SCHL : Perspectives et Évolutions

15 novembre 2024


Introduction : Un Enjeu Crucial pour l’Accessibilité au Logement au Canada

Le marché immobilier canadien connaît des bouleversements majeurs ces dernières années, avec des prix des maisons qui continuent de grimper et une accessibilité au logement qui devient un défi de plus en plus complexe pour les Canadiens, en particulier dans les grands centres urbains comme Montréal, Toronto, Vancouver et Calgary. Dans ce contexte, les initiatives de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), telles que le programme APH Select, sont devenues des leviers importants pour permettre aux Canadiens d’accéder à la propriété. L’objectif du programme est de répondre à la crise de l’accessibilité au logement en offrant un soutien financier aux primo-accédants à travers une contribution partielle en capital, en échange d’une participation de la SCHL dans la propriété.

Le programme APH Select a été lancé en 2020, à une époque où l’accessibilité à la propriété devenait un défi majeur. Mais en 2025 et au-delà, les réalités économiques, les évolutions du marché immobilier et les attentes des Canadiens envers leurs gouvernements face à la crise du logement devront probablement amener une révision des critères du programme, de ses modalités de financement, ainsi que de ses objectifs.

Dans cet article, nous explorerons l’évolution du programme APH Select en tenant compte des tendances actuelles du marché immobilier, des défis économiques à venir et des politiques publiques en matière de logement abordable. Nous nous pencherons également sur les réformes possibles pour rendre ce programme plus flexible, plus inclusif et mieux adapté aux besoins des Canadiens en 2025 et dans les années suivantes.


1. Le Contexte Actuel du Marché Immobilier au Canada : Un Environnement Tendu et en Évolution

Des Prix Immobiliers en Hausse Constante

Le marché immobilier canadien a connu une croissance rapide des prix au cours des dernières années, particulièrement dans les grandes agglomérations urbaines. Selon les dernières données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), les prix des maisons ont augmenté de manière significative, bien que la croissance ait ralenti à partir de 2022 en raison de l’augmentation des taux d’intérêt par la Banque du Canada. Cependant, même avec cette modération, les prix de l’immobilier restent inaccessibles pour une grande partie de la population, notamment les jeunes et les acheteurs à faible revenu.

En 2025, il est prévu que les prix des maisons continuent d’augmenter à un rythme modéré, surtout dans les grandes villes comme Montréal, Toronto et Vancouver, bien que l’accessibilité à la propriété soit encore limitée pour une large part de la population, en particulier les primo-accédants. Dans ce contexte, l’initiative APH Select de la SCHL est de plus en plus perçue comme un outil clé pour aider les Canadiens à entrer sur le marché immobilier, mais le programme pourrait nécessiter des ajustements pour répondre à cette pression croissante.

Taux d’Intérêt en Hausse : Un Obstacle à L’Accession à la Propriété

Depuis la fin de 2021, la Banque du Canada a adopté une politique monétaire plus stricte, augmentant les taux d’intérêt directeurs pour lutter contre l’inflation. Ces hausses successives ont eu un impact direct sur le coût des hypothèques et, par conséquent, sur l’accessibilité au financement pour les primo-accédants.

Alors qu’en 2020 et 2021, les taux d’intérêt étaient historiquement bas, permettant à de nombreux Canadiens de s’endetter à moindre coût, la tendance s’est inversée depuis 2022, avec des taux hypothécaires à 5 ans qui dépassent désormais les 5 %. Cette hausse a mis une pression importante sur les paiements mensuels des emprunteurs, particulièrement pour les jeunes familles et les personnes à faible revenu. L’impact de ces hausses se fait particulièrement sentir dans les marchés immobiliers les plus actifs, où les acheteurs ont déjà du mal à se permettre des propriétés en raison de la hausse des prix.

Dans ce contexte, l’APH Select devient encore plus important, en offrant une forme de soutien aux acheteurs qui seraient autrement incapables de financer leur premier achat. Cependant, dans un environnement où les coûts de financement augmentent, le programme pourrait nécessiter une adaptation pour continuer à répondre aux besoins des acheteurs potentiels.


2. Les Objectifs du Programme APH Select et la Réponse à la Crise de l’Accessibilité au Logement

Le programme APH Select a été créé pour répondre à l’une des plus grandes préoccupations en matière de logement au Canada : l’accessibilité. Le principe fondamental du programme est de permettre à la SCHL de fournir une contribution financière (jusqu’à 10 % du prix d’achat pour une maison neuve et 5 % pour une maison existante) en échange d’une participation dans le bien immobilier, remboursable au moment de la vente de la propriété ou au terme d’une période maximale de 25 ans.

Une Réponse au Besoin de Logements Abordables

L’objectif du programme est double : d’une part, aider les acheteurs à réduire la taille de leur hypothèque en diminuant la mise de fonds nécessaire pour acheter une maison, et d’autre part, favoriser l’accessibilité au logement pour les primo-accédants qui sont souvent exclus du marché en raison des coûts élevés.

Cependant, bien que le programme ait été largement salué pour son efficacité, le marché immobilier canadien en 2025 présente encore de nombreux défis. Les prix des maisons restent élevés et l’accessibilité au logement devient une question de plus en plus complexe. De plus, bien que le programme ait permis de soutenir des milliers d’acheteurs depuis sa création, il est possible qu’il ne suffise pas à répondre à la demande croissante de logements abordables, notamment dans les grands centres urbains.

Une Stratégie Nationale d’Accessibilité au Logement

Le gouvernement canadien a mis en place plusieurs programmes de soutien au logement ces dernières années, et l’APH Select doit s’intégrer dans cette stratégie plus large. Le programme pourrait se voir renforcer dans les années à venir, en s’appuyant sur une coopération accrue avec les gouvernements provinciaux et municipaux pour construire des projets de logements abordables qui répondent aux besoins spécifiques des citoyens tout en encourageant la croissance économique.


3. Les Réformes Possibles : Une Adaptation aux Nouvelles Réalités du Marché Immobilier

Augmentation des Montants de Contribution

L’une des évolutions les plus probables du programme APH Select en 2025 pourrait être une augmentation des montants de financement disponibles. Actuellement, la SCHL peut contribuer à hauteur de 5 à 10 % du prix d’achat. Cependant, avec l’augmentation des prix des maisons, même une contribution de 10 % peut ne pas suffire à rendre l’achat d’une maison abordable dans certaines régions.

Il est donc envisageable que la SCHL augmente sa part de financement dans certaines situations, notamment pour les acheteurs dans des marchés particulièrement tendus. Par exemple, une contribution maximale de 15 % pourrait être envisagée dans des zones à forte demande et des prix d’achat très élevés, afin de compenser l’impact de la hausse des taux d’intérêt et des prix des maisons.

Révision des Critères d’Éligibilité

Les critères d’éligibilité au programme APH Select pourraient aussi être révisés en réponse aux conditions économiques changeantes. Actuellement, le programme est accessible à ceux dont le revenu est inférieur à un certain seuil, mais cette limite pourrait être ajustée pour tenir compte de l’inflation, de la hausse des prix de l’immobilier et de l’augmentation des coûts de la vie.

Les critères de résidence pourraient également être ajustés pour mieux tenir compte des réalités régionales. Par exemple, les acheteurs dans les grandes villes pourraient bénéficier d’un soutien plus important que ceux dans les régions rurales, où les prix de l’immobilier sont souvent plus abordables.

Incorporation de Critères Écologiques

Une autre évolution probable du programme APH Select pourrait être l’introduction de critères écologiques. Alors que le Canada prend de plus en plus conscience de l’importance de la durabilité dans le secteur de la construction, il est possible que des incitations soient offertes aux acheteurs qui choisissent des maisons écologiques ou à faible empreinte carbone. Des critères supplémentaires pour les maisons certifiées LEED, Net-Zero, ou celles utilisant des matériaux de construction durables pourraient être intégrés pour encourager des choix plus respectueux de l’environnement.

Partenariats avec le Secteur Privé pour Développer des Logements Abordables

Une autre avenue importante pour l’évolution du programme APH Select pourrait être le renforcement des partenariats avec le secteur privé. La SCHL pourrait collaborer davantage avec les promoteurs

privés pour construire des projets de logement abordable tout en offrant des subventions et des incitations pour les achats dans des communautés à revenu mixte. Ces projets pourraient inclure des logements en copropriété, mais aussi des unités locatives à prix abordable.


4. Les Défis et Opportunités pour l’Avenir du Programme

Bien que l’avenir du programme APH Select semble prometteur, il n’est pas sans défis. La forte demande en matière de logements abordables et la croissance démographique continueront de mettre une pression importante sur les politiques gouvernementales. La clé du succès résidera dans la capacité de la SCHL à adapter le programme de manière flexible et proactive, en travaillant en collaboration avec les acteurs publics et privés pour créer des solutions de logement plus accessibles.

Un Suivi Constant des Évolutions du Marché

Pour que le programme APH Select reste pertinent, il sera essentiel que la SCHL effectue un suivi constant des évolutions du marché immobilier. Cela inclut l’analyse des tendances en matière de prix de l’immobilier, l’évolution des taux d’intérêt, ainsi que les besoins et attentes des primo-accédants.


Conclusion : Un Programme en Transformation Continue

Le programme APH Select a déjà prouvé sa valeur en offrant une aide précieuse aux acheteurs de première maison, mais le marché immobilier canadien continue d’évoluer à un rythme rapide. En 2025 et au-delà, il est impératif que ce programme soit repensé pour répondre aux nouvelles réalités économiques et sociales. Que ce soit par l’augmentation des montants de financement, la révision des critères d’éligibilité, ou l’incorporation de critères écologiques, le programme doit s’adapter pour continuer à jouer son rôle crucial dans l’accessibilité au logement pour les Canadiens.

Par Annie le AI de l’Académie

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