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L’Effet du Zonage et de ses Contraintes sur la Pénurie de Logements

29 novembre 2024


La pénurie de logements abordables est un problème récurrent dans de nombreuses villes du Québec et à travers le Canada. À une époque où la demande pour des logements accessibles ne cesse de croître, il est essentiel de comprendre les facteurs qui influencent cette dynamique. Si les causes sont multiples – l’augmentation démographique, les spéculations foncières, la hausse des coûts de construction – il existe un facteur clé, souvent sous-estimé, qui joue un rôle crucial dans l’augmentation de cette crise : le zonage.

Le zonage est une méthode de régulation de l’utilisation du sol par les autorités municipales, un processus qui détermine où et comment les terrains peuvent être utilisés pour différents types d’activités, telles que la construction de logements, de commerces, ou d’industries. Si le zonage a été conçu pour protéger la qualité de vie des résidents en séparant les zones résidentielles des zones commerciales ou industrielles, ses effets collatéraux sur l’offre de logements peuvent parfois être contre-productifs.

Dans cet article, nous allons explorer en profondeur comment les contraintes de zonage contribuent à la pénurie de logements, et quelles solutions pourraient être envisagées pour rendre les villes plus accessibles et moins sujettes à une crise immobilière.


Comprendre le Zonage : Un Outil de Planification Urbain

Le zonage est un outil fondamental de la planification urbaine. Il permet aux autorités municipales de réguler l’utilisation du sol dans leurs territoires afin de mieux organiser les espaces urbains et de réduire les conflits d’usages. En d’autres termes, le zonage détermine où les gens peuvent vivre, travailler, et commercer, en séparant ces activités afin d’assurer la sécurité publique et de préserver la qualité de vie.

Les règlements de zonage peuvent être très spécifiques, en fonction de la nature de la ville et de ses objectifs. On retrouve généralement plusieurs types de zones, qui comprennent :

  • Zones résidentielles : pour les maisons, appartements, condominiums, etc.
  • Zones commerciales : pour les commerces de détail, restaurants, bureaux, etc.
  • Zones industrielles : pour les usines, entrepôts, zones de stockage, etc.
  • Zones agricoles et récréatives : réservées à l’agriculture, aux parcs et espaces naturels.
  • Zones mixtes : qui combinent plusieurs de ces usages dans un même espace (par exemple, un immeuble à logements avec des commerces au rez-de-chaussée).

Le but du zonage est de créer un cadre cohérent et harmonieux, où les différentes fonctions urbaines ne se heurtent pas. Toutefois, ces objectifs peuvent entrer en conflit avec la nécessité de développer de nouveaux logements pour répondre à la demande croissante, particulièrement dans les grandes villes.


Les Contraintes du Zonage et leur Impact sur la Pénurie de Logements

Bien que le zonage soit essentiel pour organiser le développement urbain, certaines de ses contraintes peuvent avoir des effets pervers sur l’offre de logements, exacerbant ainsi la pénurie dans des zones déjà saturées. Voici les principaux problèmes liés au zonage qui contribuent à cette crise.

1. La Limitation de la Densité : Une Obstacle à la Construction de Logements Abordables

L’un des effets les plus évidents du zonage est la limitation de la densité dans de nombreuses zones résidentielles. Ce phénomène empêche la construction de logements en hauteur (comme les immeubles à appartements ou les condos) dans des quartiers où la demande est la plus forte.

Les règlements de zonage imposent souvent des restrictions sur la hauteur des bâtiments, la superficie minimale des terrains et le nombre d’unités résidentielles par hectare. Ces règles sont souvent mises en place pour préserver le caractère du quartier, mais elles réduisent également la capacité des villes à accueillir de nouveaux résidents. Par exemple :

  • Les quartiers résidentiels à faible densité (principalement constitués de maisons unifamiliales) sont souvent protégés par des règlements de zonage qui interdisent la construction de logements multifamiliaux. Cela empêche la densification de ces quartiers, même en réponse à une demande de plus en plus forte.
  • Les restrictions de hauteur empêchent la construction d’immeubles de grande taille qui pourraient loger un grand nombre de personnes dans des zones urbaines à forte demande.

Conséquences : Les zones urbaines deviennent de plus en plus étendues, avec des constructions horizontales, ce qui augmente l’étalement urbain, réduit les espaces verts, et rend l’accès aux services plus difficile. De plus, l’offre de logements reste insuffisante pour répondre à une population croissante.


2. Le Zonage Exclusif : Une Barrière pour les Logements Abordables

Le zonage exclusif désigne les règles qui séparent strictement les zones résidentielles de certains types de logements ou de certaines activités. Dans de nombreuses villes, certaines zones résidentielles sont strictement réservées aux logements unifamiliaux, excluant ainsi les logements abordables ou multifamiliaux.

Cela est particulièrement problématique dans les quartiers très recherchés, où les terrains sont déjà rares. Par exemple, dans certaines villes du Québec, les quartiers dits “résidentiels familiaux” ou “résidentiels haut de gamme” interdisent la construction de logements multifamiliaux ou d’appartements abordables, favorisant plutôt les maisons de luxe ou les condominiums haut de gamme.

Conséquences : Ce zonage exclusif crée une gentrification, où les quartiers auparavant accessibles aux ménages de classe moyenne deviennent inaccessibles, excluant les populations à revenus plus faibles. Ce phénomène intensifie la disparité entre les quartiers riches et pauvres, aggrave la pénurie de logements abordables et génère des tensions sociales.


3. Le Blocage des Terrains Vacants ou Sous-utilisés

De nombreux terrains commerciaux ou industriels restent inutilisés dans les centres-villes, mais ne peuvent pas être facilement convertis en zones résidentielles en raison des règlements de zonage. Ces terrains vacants pourraient théoriquement être utilisés pour accueillir de nouveaux logements, mais les règles de zonage les classent souvent dans des catégories qui ne permettent pas de construction résidentielle.

  • Exemple : Une ancienne usine située dans une zone industrielle pourrait être réaménagée en logements ou en projets mixtes (commerciaux et résidentiels), mais cela pourrait être bloqué par le zonage actuel.

Conséquences : La réutilisation de ces terrains sous-utilisés est essentielle pour augmenter l’offre de logements dans des zones où la demande est forte. Leur mise en valeur permettrait de densifier les quartiers sans nécessiter l’extension de la ville, mais les réglementations de zonage actuelles empêchent souvent cette évolution.


4. Les Délais Administratifs et la Complexité des Modifications de Zonage

Même lorsque les autorités municipales sont prêtes à réformer leur zonage pour permettre plus de logements, les délais administratifs et les procédures complexes rendent le processus lent et difficile. Modifier un règlement de zonage ou obtenir un permis de développement peut prendre des mois, voire des années.

Cela crée une situation où la demande de logements dépasse largement la capacité de réponse du marché, ce qui maintient les prix élevés et limite l’offre.

Conséquences : Lenteurs administratives et rigidité des règles empêchent une réactivité adéquate face à une crise du logement. En conséquence, les villes peinent à s’adapter rapidement aux besoins changeants de la population.


Solutions Potentielles pour Améliorer la Situation

Bien que le zonage soit un outil essentiel pour organiser l’espace urbain, il est nécessaire d’adopter des réformes pour qu’il réponde mieux aux défis contemporains. Voici quelques pistes de solution pour résoudre les problèmes soulevés par les contraintes de zonage :

1. Assouplir les Règles de Densité

Les villes doivent commencer à assouplir les restrictions de densité dans les quartiers urbains où la demande de logements est la plus forte. Cela inclut la levée des restrictions de hauteur pour permettre la construction d’immeubles d’habitation à grande échelle et l’autorisation de logements multifamiliaux dans les quartiers résidentielles traditionnellement unifamiliaux.

2. Développer des Zones Résidentielles Abordables

Les municipalités pourraient créer des zones spécialement dédiées aux logements abordables, avec des incitations fiscales pour les promoteurs. Ces zones pourraient inclure des unités subventionnées ou des programmes de logement coopératif pour rendre les logements accessibles à des personnes à faible revenu.

3. Promouvoir la Construction Mixte

Le développement mixte — combinant espaces commerciaux et résidentiels — est une solution prometteuse. Cela permet de densifier les zones urbaines, tout en soutenant la vitalité économique. Les zones mixtes peuvent abriter des logements tout en préservant des commerces locaux, créant ainsi des environnements plus dynamiques et accessibles.

4. Accélérer le Processus Administratif

Simplifier et accélérer les processus d’approbation de projets

immobiliers est essentiel pour répondre rapidement à la demande de logements. Cela peut inclure des révisions simplifiées des règlements de zonage et des démarches plus rapides pour obtenir des permis de construction.


Conclusion

Le zonage joue un rôle central dans l’organisation de l’espace urbain, mais ses contraintes peuvent avoir un impact majeur sur la pénurie de logements. En limitant la densité, en protégeant certaines zones résidentielles et en ralentissant les modifications nécessaires, le zonage peut freiner l’expansion de l’offre de logements.

Pour résoudre la crise du logement, il est urgent d’adopter des réformes qui permettent aux villes de mieux répondre aux besoins de leur population croissante. Cela inclut l’assouplissement des règles de densité, la promotion du logement abordable et mixte, ainsi que l’accélération des procédures administratives. Seule une révision en profondeur du zonage permettra de remédier efficacement à cette crise, tout en offrant des solutions durables pour l’avenir urbain du Québec et au-delà.


Rédigé par Annie le AI de l’Académie

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