L’Évolution du Marché Immobilier Multilogement au Québec en 2025 : Une Vision Détaillée du Secteur
Le marché immobilier multilogement au Québec en 2025 est en pleine transformation, façonné par des dynamiques complexes à la fois économiques, sociales et environnementales. Dans un contexte où les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, les investisseurs sont confrontés à des rendements plus modérés, tandis que les politiques publiques tentent de répondre à la crise du logement. Cette analyse approfondie de l’évolution du marché multilogement au Québec prend également en compte les facteurs macroéconomiques qui influencent directement le financement des projets, notamment les taux d’intérêt et les rendements des obligations canadiennes, qui déterminent les taux hypothécaires commerciaux.
1. Une Demande de Logements Multilogement Toujours en Forte Croissance
Croissance Démographique et Urbanisation
En 2025, le Québec continue d’être confronté à une pression démographique accrue. La population québécoise, en particulier celle de Montréal, continue d’augmenter en raison de l’immigration, du vieillissement de la population et de la concentration des jeunes professionnels dans les grands centres urbains. Montréal, avec ses quartiers densément peuplés et son marché immobilier en pleine transformation, reste un pôle d’attraction majeur, avec une augmentation continue des besoins en logements multilogements.
Selon les prévisions de l’Institut de la statistique du Québec (ISQ), la population de Montréal pourrait augmenter de près de 1 % par an jusqu’en 2030, principalement alimentée par l’immigration et la croissance interne. Cette tendance devrait se traduire par une demande accrue de logements, en particulier pour les familles, les étudiants et les jeunes professionnels, des segments clés du marché locatif.
Pénurie de l’Offre : Construction Ralentit, Densification en Cours
Le nombre de nouveaux projets multilogements reste insuffisant pour répondre à cette demande. En 2025, bien que la construction de nouveaux logements soit toujours en activité, elle se heurte à des obstacles économiques majeurs, notamment la hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, ainsi qu’une pénurie persistante de travailleurs qualifiés dans le secteur de la construction. En réponse à cette pénurie de l’offre, plusieurs acteurs du marché se tournent vers la densification des zones urbaines, notamment via la transformation de terrains sous-utilisés ou de bâtiments industriels en complexes résidentiels.
Les projets de rénovation et de réaménagement de bâtiments vieillissants, notamment dans des quartiers comme le Mile-Ex ou Griffintown à Montréal, connaissent une forte demande, mais les prix restent élevés, ce qui limite leur accessibilité pour une partie importante de la population.
2. L’Impact des Politiques Publiques : Une Réponse aux Défis de l’Accessibilité
Régulation des Loyers et Initiatives pour Logements Abordables
L’une des principales préoccupations du gouvernement québécois en 2025 reste l’accessibilité au logement. Dans un contexte de forte demande et de hausse des loyers, des politiques de régulation ont été mises en place pour limiter les augmentations excessives des loyers dans certaines zones et promouvoir des projets de logements abordables.
Le gouvernement du Québec, par l’entremise du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH), poursuit une politique d’incitations fiscales et de subventions pour encourager la construction de logements sociaux et abordables. Cette approche se matérialise par l’ajout de programmes pour les promoteurs privés, visant à offrir des logements à prix modéré. Par exemple, un programme pilote pour des logements à loyer modéré dans les quartiers où la pression immobilière est particulièrement forte pourrait représenter une part significative de l’offre nouvelle.
Normes Environnementales et Construction Durable
En parallèle, le gouvernement impose des normes environnementales strictes pour encourager la construction de bâtiments durables. L’adoption de la norme LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ou la certification Net-Zéro Energie est de plus en plus courante dans les projets de nouveaux immeubles multilogements. Ces initiatives visent à répondre à la fois à une demande croissante de durabilité et à la réduction de l’empreinte carbone du secteur immobilier, tout en contribuant à la compétitivité du marché immobilier québécois à l’échelle mondiale.
3. Les Taux d’Intérêt et leur Impact sur le Financement des Immeubles Multilogements
Taux Directeur de la Banque du Canada : Maintien d’une Politique Monétaire Restrictive en 2024
En 2024, la Banque du Canada a décidé de maintenir un taux directeur relativement élevé afin de contrôler l’inflation persistante et de stabiliser les attentes économiques. Bien que le taux directeur ait été augmenté pendant une grande partie de 2023 pour lutter contre une inflation élevée, en 2024, il est resté stable, autour de 5 %. Cela a eu un impact direct sur les taux d’intérêt à court terme et a augmenté le coût du financement pour les investisseurs immobiliers.
Les Rendements des Obligations et l’Évolution des Taux Hypothécaires en 2025
En 2024, les rendements des obligations canadiennes à 5 et 10 ans ont connu une baisse, en réponse aux attentes selon lesquelles l’inflation commencerait à se stabiliser, permettant à la Banque du Canada de maintenir ses taux directeurs à des niveaux élevés sans devoir les augmenter davantage. Cette tendance à la baisse des rendements des obligations s’est poursuivie au début de 2025, et cela pourrait influencer directement les taux d’intérêt hypothécaires commerciaux.
En effet, les rendements des obligations à 5 ans et à 10 ans sont des indicateurs importants pour les institutions financières qui financent des prêts hypothécaires commerciaux. En 2025, ces rendements sont attendus pour rester relativement bas, autour de 3,0 % à 3,5 % pour les obligations à 5 ans, et entre 3,5 % et 4,0 % pour les obligations à 10 ans. Une baisse continue des rendements des obligations entraînera probablement une baisse des taux hypothécaires commerciaux, ce qui pourrait stimuler davantage la demande de financement pour les projets immobiliers multilogements.
Cependant, même avec des rendements d’obligations plus bas, il est important de noter que les banques continueront d’être prudentes, et les taux des prêts commerciaux resteront encore influencés par la prime de risque liée aux conditions macroéconomiques mondiales et à la stabilité de l’économie canadienne.
4. Les Rendements et les Stratégies des Investisseurs : Une Adaptation aux Nouvelles Conditions
Rendements Modérés, Mais Stabilité Relativement Récupérable
Les rendements des projets immobiliers multilogements au Québec ont été sous pression en raison de l’augmentation des coûts financiers et de construction, mais restent néanmoins relativement attractifs par rapport à d’autres secteurs d’investissement. En 2025, les rendements nets des immeubles multilogements, bien qu’inférieurs à ceux observés dans les années précédentes, demeurent positifs. Pour les investisseurs institutionnels, ces rendements, bien que plus bas, sont considérés comme relativement sûrs et stables par rapport à d’autres classes d’actifs.
5. Les Nouvelles Attentes des Locataires : Logements Plus Flexibles et Durables
Les locataires, en particulier les jeunes générations, cherchent de plus en plus des logements adaptés à des modes de vie flexibles et soucieux de l’environnement. En 2025, les exigences envers les espaces locatifs sont en constante évolution. Les locataires préfèrent des unités bien situées, mais aussi des bâtiments offrant des services modernes comme des espaces de travail partagés (coworking), des installations de recharge pour véhicules électriques, et des solutions de gestion énergétique optimisées. L’accent est mis sur la flexibilité des espaces et leur capacité à s’adapter à un mode de vie hybride.
Conclusion : Le Marché Immobilier Multilogement du Québec en 2025, Un Secteur en Pérétuelle Évolution
Le marché immobilier multilogement au Québec en 2025 est un secteur complexe en pleine mutation, entre une demande soutenue, une offre insuffisante, des rendements plus modérés et des défis économiques liés aux taux d’intérêt et aux coûts de financement. Bien que les taux d’intérêt aient augmenté en 2024, les rendements des obligations à 5 ans et à 10 ans ont connu une baisse, ce qui pourrait entraîner une modération des taux hypothécaires commerciaux en 2025.
Le Québec devra continuer à naviguer entre les défis de l’accessibilité, de la régulation, de la durabilité et des attentes changeantes des locataires. L’avenir du marché multilogement dépendra de la capacité des acteurs du marché à s’adapter à ces nouvelles réalités, tout en s’engageant à offrir des solutions innovantes et durables pour répondre aux besoins de la population en croissance.
Par Annie le AI de l’Académie
